La non collaborazione o morosità del condomino, possono compromettere il recupero del credito fiscale. Due sono le principali strade percorribili.
Come sappiamo le delibere per il lavori relativi al 110% devono essere assunte con le percentuali di cui all’art.1136, secondo e quarto comma, c.c. (ossia maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi). Quorum ulteriormente ridotti, a seguito di quanto disposto dal D.L.34 del 19 Maggio 2020, convertito con legge 17 luglio 2020, n. 77 ed integrato dall’Art.63 del D.L. 14 Agosto 2020 n.104.
In effetti, al nuovo comma 9 Bis dell’ art.119 intitolato: “Incentivi per l’efficienza energetica, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, si specifica che le deliberazioni sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Lo stesso quorum e maggioranza viene previsto al fine di attribuire l’intera spesa deliberata, ad uno o più condomini, previo loro parere favorevole.
Con le stesse maggioranze, é deliberabile anche la sottoscrizione di eventuali finanziamenti finalizzati all’effettuazione dei lavori, l’adesione all’opzione per la cessione del credito di imposta o lo sconto in fattura, ai sensi dell’art.121 del Decreto Rilancio.
Ci si chiede, a questo punto, quali siano le azioni da intraprendere, in presenza di un condomino dissenziente o moroso, rispetto ai lavori che si vogliono approvare.
Come noto, ai sensi dell’art.1121 C.C., il condomino dissenziente, può opporsi con successo, solo alle innovazioni di tipo gravoso o voluttuario. In tutti gli altri casi, l’art.1137 C.C. rende obbligatorie le delibere dell’assemblea, anche per quest’ultimo.
Tuttavia, con il superbonus, la presenza di un condomino moroso o che non collabora, può essere fonte di problemi per la buona riuscita degli interventi ed il recupero del credito fiscale. Due sono le principali strade percorribili in questi casi.
La prima é rinvenibile in quanto ribadito nella Circolare dell’A.D.E. n.30E del 2020, riguardo alla presenza di un condomino moroso. In essa si ricorda che in caso di cessione a terzi del credito di imposta, spetterà all’amministratore di comunicare all’Agenzia delle Entrate quanto versato da ogni condomino entro il 31 dicembre, in relazione a quanto dovuto da ciascuno di questi per l’esecuzione dei lavori. Ciò anche in caso di versamenti parziali.
Pertanto, il condomino che non ha versato la quota di sua competenza, non potrà vedersi riconosciuto alcun credito dal momento che l’amministratore non avrà nulla da comunicare. Sarà poi compito del condominio, adire le vie legali al fine del recupero di quanto dovuto.
Da ciò ne consegue che, il condomino dissenziente o non reperibile, non potrà contribuire alla cessione del credito di imposta. Questo perché non ha sostenuto alcuna spesa nel corso dell’esercizio. Va da se che, se rientranti nei massimali consentiti, i lavori agevolati dai bonus fiscali potranno essere eseguiti, ma con la quota relativa al “moroso” a carico di tutti. Detta quota non costituirà credito cedibile e dovrà essere recuperata seguendo le procedure del diritto civile, con tutte le problematiche del caso.
La seconda, contempla invece la possibilità che l’assemblea, in sede di approvazione dei lavori, attribuisca ad uno o più condomini, la quota millesimale di competenza del condomino dissenziente o comunque che si prevede risulterà “moroso”.
La norma generale, prevede che il singolo condomino partecipi alle spese sulle parti comuni, in proporzione ai millesimi di proprietà. (Vedi l’art.1123 e succ. del Codice Civile) E’ però possibile che l’assemblea possa deliberare diversamente, così come ricorda il nuovo comma 9-Bis dell’art.119 del D.L. 34/2020.
Quindi, in caso di superbonus, la quota parte del condomino moroso o che non collabora, potrà essere attribuita ad uno o più proprietari che manifestino assenso. Ciò dovrà avvenire con un’assemblea in cui votino favorevolmente la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.
In questo caso, fermi restando i massimali per gli importi dei lavori fiscalmente riconosciuti, per ciascun proprietario, la quota parte del credito di imposta del condomino dissenziente o moroso, non andrebbe persa. Essa sarebbe riattribuita ad uno o più condomini, i quali ne anticiperebbero le spese, recuperandola successivamente come bonus fiscale.
Rimane il problema dell’annullabilità della delibera, approvata in contrasto con l’articolo 1123 del Codice Civile. Il condomino dissenziente potrà impugnarla entro 30 giorni dalla notifica della stessa. Tuttavia, in assenza di impugnazione, il credito di imposta potrà essere finalmente comunicato all’Agenzia delle Entrate e ceduto.
